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Immobilien und das Finanzamt

STEUERTIPP. Nützliche Hinweise zur Vermietung von Immobilien Teil II

Christian Servos
Dipl.-Kfm Steuerberater und Gründercoach

Servos Winter & Partner GmbH
Wirtschaftsprüfungs- und
Steuerberatungsgesellschaft
Odenthaler Straße 213 – 215
51467 Bergisch Gladbach
Tel.: 02202 933030
www.servos-winter.de

VON DENNIS BICKENBACH

Eine Immobilie gilt bei vielen Anlegern als sichere Geldanlage. Wohnraum ist knapp. Folglich steigen die Preise für Immobilien stetig an. Auch das Finanzamt kann an dem Vermögensaufbau und der Altersvorsorge beteiligt werden. So können Vermieter beispielsweise die Anschaffungskosten steuerlich geltend machen und einen späteren Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie unter gewissen Umständen steuerfrei einstreichen.

Die Mieteinnahmen zählen zwar erst einmal zu den steuerlichen Einnahmen, die Steuerlast können Sie als Vermieter aber senken, weil Sie die Kosten der Wohnung in Ihrer Steuererklärung absetzen können. Anfängliche Verluste können Sie mit Ihren anderen Einkünften – zum Beispiel Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit – verrechnen.

Verbilligte Überlassung einer Wohnung
Die Finanzverwaltung gewährt den vollen Werbungskostenabzug für verbilligt überlassene Wohnungen nur, wenn die vereinbarte Warmmiete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete beträgt. Sofern diese Voraussetzung nicht erfüllt wird, wird die Miete in einem entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Es können dann nur die Werbungskosten abgezogen werden, die auf den entgeltlich vermieteten Teil entfallen. Unter ortsüblicher Miete versteht man, vereinfacht gesagt, Mieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung.

Ferner muss der Vertrag bei Mietverträgen zwischen Angehörigen einem Fremdvergleich standhalten. Dies bedeutet, dass die Verträge in der Form auch unter fremden Dritten geschlossen worden wären.

Hinweis. Wer auf Nummer sicher gehen und einer eventuellen Kürzung der Werbungskosten vorbeugen möchte, sollte sich nicht zu nah an der 66-Prozent-Grenze orientieren. Es besteht beispielsweise die Möglichkeit, dass das Finanzamt bei der Veranlagung von der Steuererklärung abweicht und sich in der Folge die Werte für die Bemessung der 66 Prozent ändern.

Leerstand einer vermieteten Immobilie
In begehrten Innenstadtlagen haben Vermieter, gerade in der heutigen Zeit, meist keine Probleme, Mieter zu finden. Schwieriger erweist sich dieses jedoch häufig in strukturschwachen Regionen. Bleiben Wohnungen länger leer, kann es passieren, dass der Vermieter auf seinen Verlusten sitzenbleibt. Nur wenn er dem Finanzamt „ernsthaft“ und „nachhaltig“ seine Vermietungsabsicht nachweist, muss das Finanzamt seine Verluste steuerlich anerkennen. Hierfür müssen Vermieter jedoch aktive Bemühungen zur Weitervermietung belegen. Dies kann durch Zeitungsinserate, Onlineportale, die Beauftragung eines Maklers, etc. erfolgen.

Fortsetzung folgt …

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