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Mietzahlung trotz Schließung

RECHTSTIPP. Wie viel Miete muss ein gewerblicher Mieter bei einer coronabedingten Schließung seines Ladens zahlen?

Florian Ernst studierte Rechtswissenschaften an der Universität Köln. Er ist seit 2002 Rechtsanwalt, seit 2007 Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit 2011 Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht.

Leonhard & Imig
Rechtsanwälte

Gartenstraße 1 – 51429 Bergisch Gladbach
Tel.: (02204) 97 61 0
www.leonhard-imig.de

Das Thema Corona beschäftigt uns alle seit nahezu einem Jahr und infolgedessen auch die Gerichte. Diese hatten bereits mehrere Fälle zu entscheiden, in welchen es um die Frage ging, wie sich die coronabedingten Schließungen von Geschäften auf Mietverträge auswirken. Bei Mietverhältnissen über Gewerberäume argumentieren die Mieter damit, sie müssten während der Schließung keine oder nur eine geringere Miete zahlen. Die Vermieter wiederum argumentieren, die behördlich angeordnete Schließung sei nicht von ihnen veranlasst worden, daher müssten die Mieten weitergezahlt werden. Mit einem derartigen Fall hatte sich zuletzt auch das Landgericht Mönchengladbach zu beschäftigen. In diesem Fall hatte der Mieter Räume für den Betrieb eines Schuhgeschäftes angemietet. Aufgrund des Erlasses des Ministeriums vom 17. März 2020 wurde bekanntlich die Öffnung von Geschäften des Einzelhandels aufgrund der Corona-Pandemie ab dem 18. März 2020 verboten. Der Betreiber des Schuhgeschäftes konnte aufgrund dessen keine Umsätze erzielen und hatte daher Schwierigkeiten, seine Miete zu zahlen. Es häuften sich über mehrere Monate Mietrückstände von rund 17.000 Euro an. Der Vermieter erhob Klage.

Das Landgericht verurteilte den Inhaber des Schuhgeschäftes zur Zahlung, jedoch nicht komplett (Urteil vom 2. November 2020, Az. 12 O 154/20). In dem Urteil stellt das Gericht zunächst klar, dass kein Mangel der Mietsache vorliegt. Schließlich seien die Räume des Geschäftes unverändert und würden einen Betrieb als Schuhgeschäft weiterhin ermöglichen. Der wirtschaftliche Erfolg des Mieters sei allein aufgrund von hoheitlichen Maßnahmen der Landesregierung gefährdet. Dies stelle jedoch keinen Mangel der Räumlichkeiten als solche dar. Diese Lösung mag zunächst ungerecht erscheinen, ist aber konsequent. Das Gericht findet jedoch einen anderen Weg, um zu einem sachgerechten Ergebnis zu gelangen. Wie mittlerweile andere Gerichte auch, so geht das Landgericht den Weg, den Vertrag bezüglich des Schuhgeschäftes anzupassen. Eine solche Vertragsanpassung kommt immer nur dann in Betracht, wenn sich die Folgen der Covid-19-Pandemie so schwerwiegend auf das Mietverhältnis auswirken, dass ein Festhalten am bisherigen Vertrag mit Recht und Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnissen führt. Ein solcher Fall ist hier gegeben. Ein Mieter kann, wenn er sein Schuhgeschäft aufgrund der Pandemie schließen muss, schlichtweg keine Schuhe verkaufen. Er hat folglich keinen Umsatz. Zwar kann der Vermieter hierfür nichts, der Mieter allerdings ebenso wenig. Ursache hierfür sind letztlich die Maßnahmen der Landesregierung, um die Gesundheit der Menschen zu schützen und die Pandemie in den Griff zu bekommen. Um angesichts dessen einen fairen Ausgleich zu schaffen, entscheidet das Gericht, dass die Miete für den Zeitraum der kompletten Schließung um 50 Prozent anzupassen sei. Das Risiko wird somit auf Mieter und Vermieter gleichermaßen verteilt.

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